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Locataires conjoints et locataires en commun

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Si deux personnes ou plus possèdent une propriété conjointement, il est important qu'elles décident si elles veulent la détenir en tant que colocataires ou en tant que locataires en commun et si les locataires en commun, si elles veulent la détenir en parts égales ou inégales. Les colocataires ou les locataires en commun concernent les capitaux propres de la propriété. Le titre légal (le droit de transférer ou d'hypothéquer la propriété) ne peut être détenu qu'en tant que colocataires.

Le fait qu'un bien soit détenu en tant que copropriétaires ou en tant que locataires en commun fait une différence dans ce qui arrive au bien au décès d'un copropriétaire, tant en ce qui concerne qui a droit à la part du défunt dans les capitaux propres (l'argent qui serait si la propriété a été vendue) et quelles mesures doivent être prises pour vendre.

Qu'est-ce que les colocataires?

Si un bien est détenu en copropriété, les copropriétaires ont tous les deux droit à la totalité des capitaux propres. Pour comprendre cela, imaginez que lors de l'achat d'un bien, les copropriétaires créent une holding imaginaire (une société étant une entité juridique unique composée de ses administrateurs) dans le but de posséder le bien.

Cela a pour effet qu'au décès de l'un des copropriétaires, l'intégralité des capitaux propres revient aux survivants, indépendamment de toute disposition contraire dans le testament du défunt (un testament ne prend effet qu'au décès, date à laquelle les capitaux propres ont déjà transmis aux survivants). Lorsqu'il ne reste qu'un copropriétaire, il a droit à la totalité des capitaux propres et la fiducie prend fin.

Qu'est-ce que les locataires en commun?

Lorsqu'une propriété est détenue en tant que locataires en commun, les propriétaires détiennent les capitaux propres en actions. Il est possible de préciser qu'ils doivent détenir les capitaux propres en parts inégales. Si aucune action n'est spécifiée et s'il n'y a aucune preuve du contraire, il est supposé que les locataires en commun détiennent des parts égales.

Au décès des locataires communs, leur part ne revient pas automatiquement au survivant comme avec les colocataires mais via le testament du défunt ou, en l’absence de testament, via les règles ab intestat. Cependant, seule la part équitable passe, pas le titre légal.

Décès d'un copropriétaire
Comme mentionné au premier paragraphe, seul le titre équitable peut être détenu en commun en tant que locataires. Le titre légal doit et sera toujours détenu en tant que colocataires. Cela signifie qu'au décès de locataires communs où il ne reste qu'un survivant, bien que le survivant n'acquière pas la part de capital laissée par le défunt, il devient le seul propriétaire de la succession légale. Cela signifie que lui et lui seul ont le droit de gérer le titre légal (vente, hypothèque, cadeau, etc.). Il détient les biens en fiducie pour lui-même et les bénéficiaires en vertu du testament du défunt.

Afin de protéger les bénéficiaires, lorsque les copropriétaires décident à l'origine de détenir une propriété en tant que locataires en commun, une restriction doit être enregistrée au cadastre. Lorsque le transfert aux propriétaires indique qu'ils souhaitent conserver en tant que locataires en commun, cette restriction sera enregistrée automatiquement. L'effet de la restriction est qu'une disposition (c.-à-d. Un transfert ou une hypothèque) par un propriétaire unique ne peut pas être enregistrée.

Pour dépasser cette restriction et vendre la propriété, le seul locataire survivant en commun peut nommer un deuxième fiduciaire avec lui. Cela peut se faire soit lors du transfert, soit par un acte séparé. Le meilleur syndic  signe ensuite le transfert avec le propriétaire et reçoit le produit de la vente conjointement. Il est alors de la responsabilité commune du syndic et du locataire survivant de s'assurer que les bénéficiaires reçoivent leur part. Tant que l’argent d’achat est versé à deux ou plusieurs fiduciaires, l’acheteur est protégé contre toute réclamation que pourraient avoir les bénéficiaires s’ils ne recevaient pas l’argent auquel ils ont droit.

Puis-je passer de colocataires à locataires en commun?

Parfois, deux personnes détiendront initialement une propriété en tant que colocataires et décideront plus tard qu’elles veulent être des locataires en commun, par exemple un couple pourrait se séparer, mais décider de ne pas vendre la propriété immédiatement. Ceci est connu comme la rupture de la copropriété et est effectué par une partie signifiant un avis de séparation à l'autre. Pour les propriétés enregistrées au Registre foncier, il existe un formulaire, le formulaire SEV, qui peut être utilisé. Il n'est pas nécessaire que les deux parties acceptent la rupture; tant que l'un signifie un avis de séparation de l'autre, la colocation est rompue.

La rupture se produit parfois automatiquement, par exemple lorsqu'un des copropriétaires fait faillite. En effet, la part du failli dans les capitaux propres appartient alors au syndic de faillite.

Il n'est pas possible de passer de locataires communs à des locataires conjoints.

Suppression d'une restriction de type A (locataires en commun)

Dans certains cas, vous souhaiterez supprimer une restriction du formulaire A. Le plus souvent, cela se produit lorsqu'une propriété est détenue en tant que locataires en commun et est ensuite transférée au nom unique de l'un des copropriétaires. La restriction a pour effet d'empêcher qu'une vente ou une autre transaction (comme une hypothèque) soit enregistrée à moins qu'elle ne soit effectuée par deux fiduciaires ou plus. Cela n'empêchera pas le transfert de deux noms à un, car les deux copropriétaires signeront en tant que cédants, mais si le propriétaire restant souhaite hypothéquer la propriété (même si l'hypothèque est prise en même temps que le transfert), le registre foncier ne pas enregistrer la nouvelle hypothèque car la transaction ne sera effectuée que par un seul fiduciaire. Il en irait de même du seul propriétaire tenté de vendre.

Deux éléments sont nécessaires pour supprimer une restriction de forme A. Premièrement, le ou les propriétaires doivent signer le formulaire RX4 du registre foncier et deuxièmement, le ou les propriétaires doivent jurer une «déclaration solennelle sur le titre équitable». Prêter serment signifie signer en présence d'un avocat et une déclaration solennelle est une déclaration de fait assermentée, comme un affidavit. La déclaration confirme que le (s) propriétaire (s) a pleinement droit à la valeur nette de la propriété aucun tiers non nommé sur le titre n'a droit à une action. Pour être valide, il doit être rédigé d'une manière particulière et doit être rédigé par un avocat. Notez que l'avocat en présence de qui la déclaration sous serment ne peut pas rédiger le document.

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